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张锐（中国商场学会理事、经济学训诲）
日前，好意思国房地产巨头Related Companies将位于纽约曼哈顿的一栋物业作价5000万好意思元对外销出，与买入价比较不仅损失了1.03亿好意思元，卖出价值尽然不够偿还1亿好意思元的贷款余额，紧接着，手脚得克萨斯州沃念念堡的最高诞生，伯内特广场的卖出价钱只须1230万好意思元，比较三年前1.375亿好意思元的成交价，跌幅高达91%。
高买低卖交往接连泄露，折射出时下好意思国买卖地产（CRE）的惨淡场景。若是从2022年3月好意思联储加息时算起，于今好意思国买卖地产价钱跌幅达到了21%，其中办公类买卖地产的跌幅最大，高达40%。海外货币基金组织指出，这是好意思国买卖地产价钱已往半个世纪以来最严重的下落。英国宏不雅经济分析机构凯投宏不雅预测，好意思国买卖地产的价钱从峰值跌向谷底，还有15%傍边的跌幅，况且CRE的总体弱势至2040年也不太可能逆转。
价钱快速下落的成果，就是市值的剧烈萎缩。3年前，好意思国CRE的商场边界为23万亿好意思元，相等于好意思国样式GDP的简略多，可如今，好意思国买卖地产价值边界近19万亿好意思元，缩水16%，同期，《钞票》杂志预测，到2025年年底，好意思国的买卖地产价值将暴挫35%。另阐述凯投宏不雅的分析讲明，旧金山、芝加哥、纽约、洛杉矶、波士顿和华盛顿特区等六个大城市的买卖地产价值在异日两年内缩水最为严重，其中旧金山的买卖地产价值将缩水40%—45%。
金融危机至新冠疫情这10多年来，好意思联储货币战略总体保握着握续宽松，不仅基准利率降至零隔壁，同期实验量化宽松，极其充裕的流动性以及格外便宜的融资老本，将好意思国买卖地产价钱推到了一个极致蕃昌的时辰段位，这技能好意思国买卖地产的价钱飙涨了50%，最高年度投资总和一度高达7000多亿好意思元，然则，任何宽松货币战略齐会留住通货彭胀“后遗症”，为阻挡物价高涨，好意思联储从2022年3月启动加息，最终将联邦基金利率推高至当今5.25%—5.5%的区间，相连打压之下，尽管通胀从高位回落，但其强项性却逾越假想，乃知友意思联储于今未敢作念出降息的开心。
高位利率水平关于企业来说就是高额融资老本。加息之前，买卖补偿的融资利率只须3%以致更低，而加息之后，杠杆水平普遍升至7%，翻了一倍还不啻，买卖地产的利润空间遭到巨大挤压；不仅如斯，资产价钱时常对利率水平最为明锐，在买卖地产价钱拐头向下且一说念创出新低的同期，高利率也拉低了CRE的估值，投资东说念主与握有东说念主的偿债才能随之变弱，假贷风险启动泄漏，手脚进攻的资金供给方，银行于是启动紧缩信贷边界并提高信贷圭臬，买卖地产的再融资受到要紧遏制。贵寓自大，好意思国银行中当今至少有三分之二基于规矩买卖地产风险作念出了顺周期惩办，51配资而一年前还不到5%。碰到锁喉卡脖之下，许多买卖地产企业只可低价卖身求存。
除了向银行假贷外，地产企业与投资东说念主也会进行非银融资，但货币商场利率走高势必带升债券商场利率，成果是融资老本快速飙升的同期，企业偿本付息压力也空前剧增，临了，即等于像以曼哈顿中城百老汇大楼这类优质资产手脚典质品的3A典质贷款单子也难逃信用质疑，焦灼之下，一级商场债券认购者纷繁避而远之，二级商场买卖东说念主择路而逃，商场用脚投票的风险倒灌给债券刊行端，买卖地产企业的融资难度于是进一步进步。
碰到利率力量遏制的同期，买卖地产还受到了来自需求端浮滥角落递减的冲击。据纽约大学的商议机构测算，全好意思当今“在家使命”的劳能源份额当今已踏委果20%—25%的水平，较疫情前的平均水平2.6%高了险些十倍。汉典办公的平直成果就是许多城市的买卖地产空置率节节攀升。阐述穆迪发布的最新讲明，疫情前全好意思办公楼空置率平均约为17%，而当今则升至创记录的20%，瞻望到2026年将进一步升至24%。
值得沉着的是，买卖地产冰河炸裂的风险照旧浸染知友意思国金融系统。继昨年一年内硅谷银行、签名银行和第一共和银行等6家银行倒闭之后，本年以来又有费城共和第一银行遭到收歇算帐，同期纽约社区银行一度走到“爆雷”的边缘，这些身陷险境与绝境的银行绝大部分齐与买卖地产存在着不同体式的深度关连，要么信贷结构中CRE占比过大，最终被无边不良资产与失信爽约的两股力量带入山地；要么购买和握有多半的买卖地产典质赞助类证券，高利率碾压之下价钱暴跌与估值大幅下移，随后无奈止损导致浮亏变为实亏，进而又不得已张开大边界的资产减记与损失拨备，财务欠债表随之严重恶化，客户挤兑泄露，回天乏术后只可走上死路；要么充任“白衣骑士”，收购欠债累累的业内同业，资产边界虽快速扩张，但同期CRE资产权重迅疾飙升，年度财报由盈利转为示寂，接着便拉响警报。
据好意思联储统计，当今好意思国通盘银行的贷款组成中，房地产贷款占比45.1%，其中买卖地产贷款占比53.6%，而在通盘银行买卖地产贷款中，袖珍银行占比67.2%，再加上中型银行的CRE信贷权重，计算约2.99万亿好意思元的买卖地产贷款边界中，中小银行占比接近70%。微不雅上比较，买卖房地产贷款占好意思国大型银行资产欠债表的比例仅为6.5%，而中袖珍银行占比高达30%。因此，除了须承受CRE债券的还本付息压力以及买入后的示寂压力外，好意思国中小银行最大的风险来自于买卖地产贷款。
截止当今好意思国通盘银行买卖地产贷款的拖欠率已相连七个季度环比上升，并为2015年第三季度以来最高。来自好意思国按揭典质贷款银众人协会的数据自大，本年共有超3000亿好意思元的写字楼、公寓楼的贷款到期，其中逾越五分之一的贷款存在爽约风险，至2025年底，全好意思到期的CRE贷款体量将逾越1万亿好意思元，2027年会升至2.2万亿好意思元，自大异日两年将是买卖地产风险对中小银行传导的最明锐期间。阐述爽约可能触及的对象，圭臬普尔前不久照旧将硅谷国度银行等5家中小银行列上“危机名单”，同期下调评级到负面；另外，本年截止当今被好意思国入款保障公司（FDIC）列入“问题银行”名单的中小银行数目比昨年同期加多了11家，所涉资产边界叠增了158亿好意思元，就是说CRE所可能引致的增量风险在异日将会更大。